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美国人要缴多少房产税

  ■文/理财周刊特约记者乔磊(发自洛杉矶)

 

美国居民的房产税是地方政府的一大税收来源。美国的税收政策是一视同仁,一个屋檐下,大家扛着。其房产税相对比较合理,住房价值高就多缴税,住房价值低就少缴税,不想缴税的就别买房。 

 

房产税是地方政府一大收入来源

在美国,基本上所有的地方政府都会对不动产征税,这些不动产包括:土地、商业地产以及家庭住宅。美国的土地属于政府的只有一小部分,大部分土地掌握在私人手中。居民买房子是连地一起买下来,而这地也成了私有财产的一部分。在美国,私有财产是神圣不可侵犯的。对于小户人家而言,这主要是指以住宅为核心的房产,所以在美国不能乱闯私人住宅。以前曾发生过一个日本留学生夜闯私人住宅被屋主开枪击毙,而屋主无罪的的事件,日本人不理解,打死人还无罪?这里的关键问题是,看你去了哪?

美国居民不动产税的负担主要由两个因素决定:不动产税率和征税基数。征税基数也是由两个因素决定的:不动产的评估价值和评估率。其中,评估率指的是不动产评估价值中需要被征税的比例。不动产的评估价值会基于该不动产购买价值而定,或者随着其市场价值的变化而发生改变。

 

征收房产税是好还是坏

针对不动产税收,经济学家的意见呈现出明显的两极分化。许多经济学家认为不动产税是一项“利好税收”,能为当地设施的维护和改善提供资金支持。美国的税收体制是界限分明,联邦政府、州政府和县、市政府在向民众征税上是有区隔的,要不然,三级政府都征个人所得税,老百姓还能活么。个人所得税是联邦和州政府主要征税项目,而县、市级政府基本不征此类税。县、市级政府要征税,房产税是主要税种,而且还要打着冠冕堂皇的旗号,取之于民、用之于民。房产税的用途多用于学区,这点倒令民众多少感到还值得。

当然还有一些经济学家认为,征收不动产税在一定程度上会扭曲经济投资决策。这派经济学家的呼声比较微弱,主要是美国房产税的负担并不是太重,其次是房产税的用途不是用来养官僚机构,多用在地方为民所需的项目上,只要不养官,老百姓对征税的怨言就会少。 

 

美国房产税的负担有多重

美国税收政策中心去年发布了《美国住宅房产税》研究报告,其分析数据来源于20072011年间的美国社区调査数据。该研究报告发现,美国各州民众的住宅房产税在负担上有着较大的差异。根据调査,房产税负担最重的县位于纽约州和新泽西州,负担最轻的县位于阿拉巴马州和路易斯安那州。大部分县征收的住宅房产税为每个房主每年1000美元左右,占房产价值的1%以下。为何以县作为统计和观察对象,这是因为美国的房产税主要由县来征收,这里的县太爷是真正的爷,他们决定居民的房产税要收多少。

根据《美国住宅房产税》研究报告,美国各县住宅房产税负担平均在每年1000美元,一小部分县高于水平。2007年至2011年间,全美60%的县的平均住宅房产税负担在5001500美元之间。13%的县要低一些,而27%的县居民的平均住宅房产税每年要高于1500美元。在高于平均住宅房产税负担的县里,很少有平均年住宅房产税账单超过4000美元的,仅有9个县超过8000美元。2007年至2011年间,美国住宅房产税占房价中间值比例低于17。的县占到总数的60%,比例在1%2%之间的县占37%,比例高于2%的县只占到3%,比例高于3%的县仅有5个。

 

各州税收制度决定房产税负担

各州的住宅房产税缴纳金额不尽相同,大部分州平均每户的住宅房产税金额在10003000美元之间,但是也有不少州在此范围之外。2007年至2011年间,有10个州的平均住宅房产税超过3000美元。8个州(大部分在南部)的平均住宅房产税不超过1000美元,大部分州居民缴纳的住宅房产税额占房产价值的比例在0.5%1.5%之间。在特拉华、夏威夷和路易斯安那3州,该比例不高于0.5%;在康涅狄格、伊利诺伊、密歇根、内布拉斯加、新罕布什尔、新泽西、纽约州、北达科他、得克萨斯、佛蒙特和威斯康星这11个州,该比例高于1.5%

美国各县住宅房产税负担会呈现较大的差异,例如,不管是从缴纳的住宅房产税金额方面,还是从住宅房产税占房产价值的比例方面,纽约州就呈现出比其他各州更为明显的州内各县差异。这个问题牵涉到各县的收入状况,各县的预算主要来自税收,只要县预算能够平衡,县政府往往会为民众减负,该收的税少收一点,也让老百姓喘喘气。 

 

房产税与房屋价值直接有关

根据相关拫告,加州、伊利诺伊和东北部的居民缴纳的住宅房产税金额最高,这反映了这些地区较高的房价。位于这些地区的县年平均住宅房产税缴纳金额多高于3000美元。直接以具体金额比较住宅房产税负担是有欺骗性的,因为这些具体金额在很大程度上是由房价,而不是由税率决定的。例如,住宅房产负担最轻的10个州的平均房价是127341美元,而住宅房价负担最重的10个州的平均房价是356085美元。

缴纳最高金额的住宅房产税的房主主要集中在纽约市附近各县,威彻斯特、拿骚、卑尔根县的平均住宅房产税负担最重,均超过8500美元,这在某些程度上反映了该些地区较高的房价和当地政府对于不动产税的较高依赖。在住宅房产税负担最重的25个县里,有23个县位于纽约州和新泽西州。而24个平均住宅房产税在250美元以下的县,大多数都位于阿拉巴马州和路易斯安那州。美国东北部、部分中西部和德州各县住宅房产税占房产价值比例较高,在住宅房产税负担重的地区往往很少或根本没有其他的地方税。当房产税成为地方政府主要或唯一财政收入来源时,民众的房产税赋自然加重,这可谓生在好时候,没住在好地方。 

 

欠缴房产税的后果很严重

在美国欠谁的钱也不能欠“山姆大叔”的钱,大“山姆大叔”是靠纳税来维持的,所以如果偷税漏税被抓住,除了罚款还有可能坐牢。而市、县级的的小“山姆大叔”的一部分收入来自房产税,如果欠税不交缴果很严重。一个居民拥有了住房,房屋贷款还清了,这就是地地道道的私有财产了吧?错了,如果该居民不缴房产税,那么政府就可以将住宅拍卖,然后用卖房的钱来填充银库。

最近美国的一个案子给人们敲起了警钟。宾夕法尼亚州西部的一名寡妇,因为迟付房地产税款而被罚6.30美元。这老人家没把这6美元当回事,所以就一直没有缴这笔罚款。没想到,6美元引来了倾家荡产,这简直比哈佛教授为了4美元与中餐馆叫板还要凶。

这位50多岁的可怜寡妇名叫艾琳•巴提斯蒂,她丈夫在2004年去世。巴提斯蒂用丈夫的人寿保险付清了房屋贷款。巴提斯蒂对家庭财务情况不熟悉,在2009年时因为迟缴房地产税款而被罚款6.30美元。由于巴提斯蒂_直没有缴罚款,到2011年时,罚款因利息之故而增加至234.72美元。20119月,当地县政府将老太太拥有的价值28万美元的房屋拍卖,而且只卖了11万多美元。

仅仅就因为没有支付6美元的房地产税利息,价值28万美元的住宅就让政府给卖了,巴提斯蒂实在是咽不下这口气,从2011年她就开始委托律师打官司,直到20141211日,官司终于有了定论,宾夕法尼亚州一家法庭作出裁决:巴提斯蒂能继续保有她的住宅。

宾夕法尼亚州匹茨堡市的法官玛丽•菜维特作出裁决说,巴提斯蒂仍然是她在阿勒奎帕房子的主人,该县税务当局没有就拍卖她的房屋向巴提斯蒂提出恰当的通知或警告。

巴提斯蒂的律师埃德•桑蒂连说我们对法庭的决定感到非常激动,我的当事人在听到这一消息后喜极而泣。”巴提斯蒂的住宅拍卖时,由名叫刘易斯的男子买下,最后在律师的协调下,刘易斯以16万美元将该房屋又卖回给巴提斯蒂。本来已付清贷款的住宅价值28万美元,由于政府这么一折腾,巴提斯蒂需要再花上16万美元才保住了住房,虽然搭上不少钱,但最后总算房子没有成为别人家的财产。看看,美国的小“山姆大叔”有多狠,在美国欠房地产税的代价有多大?

 

 

 

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