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出租物业用什么名义购买?

   

 
中国人爱买房!房价上涨时买,房价下跌时也要买!在中国买,移民到了加拿大还要买!西人赚了钱爱旅游爱运动,咱老中赚了钱就买房,看着房子心里那个踏实。温哥华的房价已经涨了12年了,中国大陆投资移民绝对“功不可没”。本专题不讨论房价走势,将用最通俗的语言向移民朋友们介绍加拿大房屋买卖的税务常识。房屋买卖的税务问题很多,将在此专栏里陆续进行连载,讨论的话题涉及到:“什么样的房屋售出有盈利不交税、售出亏损可以记账” “房屋从自用改成投资用途,或者从投资用途改成自用的过程中有什么税务问题” “房屋租金收入如何报税?哪些租金成本可以抵税”“买了多套房屋放在个人名下还是开公司合算”“加拿大境外房地产如何申报”“回流后成为非税务居民房屋如何处理”等等移民朋友们普遍关心的房屋买卖税务问题。
    本期讨论的问题是:出租物业用公司还是个人名义购买?

   
“我09年买的时代广场楼花,现在通知提前年底交房。我已找过二家银行咨询,他们都叫我问一下税务顾问:现在我有三个办公室两间商铺总共140万,已支付25%首期。
问题一,用小型企业公司名义买,是否能享受低税优惠?我一个人任股东。
问题二,用我名字买,又有什么好处?
 
这位客户的问题在温哥华挺有普遍性,回答如下:
 
先解释一下公司和个人税率的分别。在加拿大如果一间公司的税前净利润不足50万加币,且符合CCPC(Canadian Controlled Private Corporation加拿大人控股私人有限公司)的条件,那么这间公司被认定为小型公司,可以享受小型公司的低税率,在温哥华所在省份BC省这一税率为13.5%(2012);个人税率则分多个税率区间,全球收入总和如果超过约13万加币,就将进入43.7%(BC省)的税率区间,也就是说每多挣$1,要交$0。437的税。由于这位客户的出租物业并不太多,所以看起来她是可以享受公司低税率的,但是这里有几个问题:
    1、由于这五套物业全部是出租性质的,属于被动性收入,因此即使成立公司也不可以享受小型公司的低税率;只有business income营业性收入才可以享受该低税率。如果屋主
不仅仅收取租金收入,还向租客提供其它服务,比如打印、午餐、接送等服务,那么很有可能这个租金收入就可以列为营业性收入了。
 2、在计算应交税款时是用net income净收入来计算的,也就是说即使租金收入很高,但是减去成本后的净所得并不高,通常我们也不会建议客户去成立公司,毕竟成立公司需要付费,每年还需要就公司的盈利状况向加拿大国税局报税。该客户有房屋贷款,而且贷款比例将会在70%以上,因此租金收入减去银行贷款利息,再减去商业地产的管理费和地税,说不定净租金收入还是个负数。从这一点看我们也不会建议客户去成立公司来拥有物业,因为这个负数一旦放在个人名下还可以抵减个人的其它收入。
3、从这个案例看,该客户应该直接把这五套物业放在个人名下较为合算。不过我们在后续的讨论中又发现了她的另一个需求:不久的将来她就会把这些物业统统交给儿子。从这个角度看,成立公司来拥有这些物业会令她将来转让物业时比较方便,只需要转让公司股份即可,无须一套一套地过户。
    4、成立公司拥有物业的另一个好处不是为了税务优惠,而是为了避免liab帆y第三者责任。就是说如果发生问题,租客要告的话是告公司,而不是个人。
无论用公司还是用个人持有出租物业,有一点是一致的,就是将来卖掉时如果有增值可以享受一半报税一半免税的优惠;如果有亏损,可以抵减其它地方产生的增值。这一点和自用住房是不一样的,一个人可以拥有很多套自用住房,但是售出自用住房有亏损时不可以用来抵减其它增值,说通俗点:白亏,不能记账。
需要提醒读者们:加拿大的税法之所以艰涩难理解,就是因为每个条例都有前后很多的前提与假设,因此,笔者只在这里做常识性介绍,遇到实际问题时还是建议大家务必和专业人士深刻讨论、反复确定后做出正确决定。
   
 
作者简介:Janet Zhang
CFP CLU CHS CDFA
 
加拿大注册财务规划师、连
续5年加拿大中文电视台税
务专栏主持嘉宾、畅销书《家
住温哥华》发行人、美
国百万圆桌顶尖会员
 

 

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